전세계약갱신청구권으로 계약 갱신하는 가구가 급증한 이유

최근 전세 계약 갱신이 늘어나는 현상은 여러 복합적인 요인들이 작용한 결과입니다. 과거에는 전세가가 오르면 매매로 전환하거나, 새로운 전셋집을 찾아 이사하는 경우가 많았지만, 최근에는 전세계약갱신청구권 행사를 선택하는 임차인들이 증가하고 있습니다. 이러한 변화의 주요 원인들을 자세히 살펴보겠습니다.

    목차

1. 주택임대차보호법의 영향:계약갱신청구권 및 전월세 상한제
2. 전세 사기에 대한 불안감 증폭
3. 전세가 상승 및 매매 시장 불확실성
4. 전세 매물 부족 및 공급 위축

 

주택임대차보호법의 영향: 계약갱신청구권 및 전월세 상한제

 

2020년 7월에 시행된 개정 주택임대차보호법은 전세 계약 갱신에 큰 영향을 미쳤습니다. 특히 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 핵심적인 역할을 합니다.

• 계약갱신청구권: 임차인이 1회에 한해 2년의 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 사용하면 임차인은 추가 2년간 안정적으로 거주할 수 있게 됩니다. 이는 갑작스러운 이사 부담을 줄여주고, 주거 안정성을 높여주는 효과가 있습니다.
• 전월세 상한제: 계약 갱신 시 임대료 인상률을 기존 보증금 또는 월세의 5% 이내로 제한합니다. 이로 인해 임대인이 보증금을 과도하게 올리는 것을 막아주어, 임차인이 감당하기 어려운 수준의 전세가 인상에 직면할 위험이 줄어들었습니다.

이 두 제도는 임차인에게 예측 가능한 주거 비용을 제공하고, 계약 만료 시 마다 이사를 고려해야 하는 부담을 크게 덜어주어 갱신을 선택하는 중요한 이유가 됩니다. 최근 전셋값이 전반적으로 상승하는 상황에서 기존 전셋집을 비교적 저렴한 가격으로 유지할 수 있는 유인으로 작용합니다.

 

 

전세 사기에 대한 불안감 증폭

 

전세 사기에 대한 불안감 증폭

 

 

최근 몇 년간 발생한 대규모 전세 사기 사건들은 임차인들의 불안감을 극대화시켰습니다. 깡통전세, 전세보증금 미반환 등 다양한 유형의 전세 사기 피해 사례가 속출하면서, 새로운 전셋집을 찾는 것에 대한 심리적 장벽이 높아졌습니다.

• 안전한 매물 찾기의 어려움: 전세 사기 위험이 높은 지역이나 유형의 주택(빌라, 오피스텔 등)이 늘어나면서, 임차인들은 혹시 모를 위험에 대한 우려로 인해 새로운 계약을 맺는 것을 꺼리게 됩니다. 
• 보증금 보호에 대한 불확실성: 전세보증금반환보증보험 가입 요건 강화, 임대인 정보 공개 등의 제도 개선 노력이 이어지고 있지만, 여전히 사각지대가 존재하고 피해 구제 절차가 복잡하다는 인식이 큽니다. 제 지인 두 사람도 계약 만료 시점에 거주지를 옮기려고 했으나 집주인이 보증금 반환이 어렵다고 하여 스트레스를 받다가 결국 소송까지 가는 것을 보았습니다. 

 

 

• 기존 임대인에 대한 신뢰: 오랜 기간 별문제 없이 거주해 온 기존 임대인과의 계약을 갱신하는 것이 새로운 임대인과의 계약보다 훨씬 안전하다고 느끼는 경향이 강해졌습니다. 이는 예측 불가능한 위험을 회피하려는 심리가 반영된 결과입니다.

 

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전세가 상승 및 매매 시장 불확실성

 

전반적인 전세가 상승세와 매매 시장의 불확실성도 전세 계약 갱신을 부추기는 요인입니다.

• 높아진 전세가: 최근 몇 년간 전세 매물 부족, 공급 감소 등의 영향으로 전세 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다. 새로운 전셋집을 구하려면 더 많은 보증금을 마련해야 하는데, 이는 상당한 재정적 부담으로 작용합니다. 특히 보증금을 올려서 갱신하는 사례도 증가하고 있습니다.

• 내 집 마련의 어려움: 고금리 기조와 강화된 대출 규제(DSR 등)로 인해 주택 매매 문턱이 높아졌습니다. 집값 자체가 여전히 높은 수준을 유지하고 있어 '내 집 마련'의 꿈을 이루기가 쉽지 않으므로, 전세에 머무르려는 수요가 많습니다.
• 이사 비용 및 시간 소모: 이사는 상당한 비용(복비, 이사비 등)과 시간, 노력을 필요로 합니다. 자녀 학업 문제나 직장과의 거리 등 현실적인 제약을 고려할 때, 굳이 이사를 감행하기보다는 기존 거주지에서 갱신하는 것이 여러모로 이득이라고 판단하는 경우가 많습니다.

전세 매물 부족 및 공급 위축

시장 전반의 전세 매물 부족 현상과 공급 위축 또한 갱신율을 높이는 데 일조하고 있습니다.

• 아파트 입주 물량 감소: 최근 몇 년간 신규 아파트 공급이 줄어들면서 전세 시장에 나오는 매물이 감소했습니다. 특히 서울 지역의 아파트 전세 물량은 매우 부족한 상황이며, 이는 전세가 상승을 부추기고 기존 계약 갱신으로 이어지는 결과를 낳습니다.

 

 

 

• 전세의 월세 전환 가속화: 전세 사기 위험과 역전세 문제 등으로 인해 임대인들이 전세보다는 월세나 반전세를 선호하는 경향이 강해지고 있습니다. 이는 전세 매물 감소로 이어져 임차인들의 선택지를 줄이고 갱신을 유도합니다.

• 다주택자 규제 영향: 정부의 다주택자 규제 강화로 인해 전세 공급자 역할을 해오던 다주택자들이 위축되면서 전세 물량 공급이 더욱 줄어들 수 있다는 우려도 나옵니다.

결론적으로, 최근 전세 계약 갱신이 증가하는 현상은 주택임대차보호법을 통한 임차인의 권리 강화, 전세 사기로 인한 불안감 심화, 전세가 상승과 매매 시장의 불확실성, 그리고 전세 매물 부족이라는 복합적인 요인들이 상호 작용한 결과입니다. 이러한 추세는 당분간 지속될 가능성이 크며, 정부의 주택 공급 정책과 금융 시장의 변동성이 전세 시장에 미치는 영향에 따라 변화할 것으로 예상됩니다.