전세 사기 예방하는 방법

내 집 마련의 꿈을 키우며 전셋집을 구하는 것은 많은 분들에게 중요한 일입니다. 하지만 뉴스에서 심심치 않게 들리는 '전세 사기' 소식은 우리를 불안하게 만듭니다. 애써 모은 전세 보증금을 한순간에 날릴 수도 있다는 생각에 전셋집을 구하는 것이 두렵게 느껴지기도 합니다. 하지만 너무 걱정하지 마세요. 전세 사기는 충분히 예방할 수 있습니다. 전세 사기 피하는 방법 계약 전부터 계약 후까지 전부 정리해 보았습니다.

목차

1. 계약 전 확인 사항
2. 계약 시 주의 사항
3. 계약 후 필수 조치

 

 

 

전세사기를 예방하기 위해서는 계약 전부터 계약 후까지 꼼꼼하게 확인하고 대비하는 것이 매우 중요합니다. 

 

계약 전 철저한 확인

• 적정 전세가격 확인:
  • 해당 주택의 주변 시세와 적정 전세가격을 확인합니다. 서울시 전세가격상담센터 등 정부나 공공기관에서 제공하는 정보를 활용하면 좋습니다.
  • 전세가율(전세가격/매매가격)을 반드시 확인하세요. 전세가율이 80%를 초과하는 주택은 '깡통전세' 위험이 높으므로 주의해야 합니다.

전세가율 80% 이상은 깡통 전세 위험

• 권리관계 및 임대인 정보 확인:
  • 등기부등본 확인: 계약 전 반드시 계약 당일에 발급받은 등기부등본을 확인하여 해당 주택에 근저당, 압류, 가압류 등 복잡한 권리 관계나 빚이 있는지 확인합니다. 근저당이 과도하게 설정된 집은 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.
  • 건축물대장 확인: 무허가, 불법 건축물 여부 및 주택 용도가 주거용인지 확인합니다.
  • 임대인 신분 확인: 계약하려는 임대인이 실제 소유자가 맞는지 신분증, 등기부등본 등을 통해 확인합니다. 대리인과 계약 시에는 위임장, 대리인 신분증, 소유자의 인감증명서를 반드시 확인하고, 가급적 임대인과 직접 통화하거나 임대인 명의 계좌로 송금하는 것이 좋습니다.
  • 임대인의 체납세금 확인: 임대인의 미납 국세 및 지방세 완납증명서를 확인해야 합니다. 임대인에게 밀린 세금이 있다면 보증금이 공매로 넘어갈 경우 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. (2023년 4월부터는 보증금 1천만 원 초과 계약의 경우 임대인의 동의 없이도 임차인이 임대인의 국세 체납액을 확인할 수 있도록 개정되었습니다.)
  • 공인중개사 확인: 공인중개사가 정상적으로 등록된 업소인지, 자격증을 소지하고 있는지 확인합니다.

꼼꼼히 확인!

• 선순위 보증금 확인:
  • 다가구주택의 경우, 다른 세입자들의 전세보증금(선순위 보증금) 액수가 얼마인지 확인해야 합니다. 임대인의 동의를 얻어 확정일자 부여현황을 열람하거나, 주택도시보증공사(HUG)의 '안심전세 앱'을 통해 임대인의 보증금 보증 가입 여부 및 보증 사고 이력 등을 확인할 수 있습니다.

 

계약 시 주의사항

• 계약서 꼼꼼히 작성:
  • 계약서에 명시된 주소와 등기부등본, 건축물대장의 주소가 일치하는지 확인합니다.
  • 특약사항 명시: 만약을 대비하여 임대인과 협의하여 보증금 보호를 위한 특약사항을 기재하는 것이 좋습니다. 예를 들어, "입주 전일까지 근저당 등 제한물권을 설정하지 않으며, 이를 위반할 경우 임차인이 계약을 해지하고 계약금 및 위약금을 청구할 수 있다"는 내용을 넣거나, 전세자금대출이 불가능할 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환한다는 특약을 넣는 등 구체적인 내용을 명시합니다.
  • 계약금, 잔금은 반드시 임대인 본인 명의의 계좌로 이체하고, 현금이나 수표 지급 시에는 영수증을 반드시 받습니다.

계약 후 필수 조치

• 전입신고 및 확정일자 부여:
  • 계약 당일 또는 입주 즉시 주소지 주민센터에 방문하여 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 온라인으로도 정부24(전입신고), 인터넷등기소(확정일자)에서 가능합니다.
  • 전입신고와 확정일자를 받아야 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확보하여 보증금을 보호받을 수 있습니다.
• 전세보증금반환보증 가입:
  • 전세보증금반환보증은 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 임차인에게 대신 보증금을 지급해 주는 제도입니다. 가입 조건이 되는지 확인하고 가입하는 것을 강력히 권장합니다.
• 잔금 지급 전 최종 확인:
  • 잔금을 지급하기 직전에 다시 한번 등기부등본을 발급받아 계약 체결 이후 혹시 모르게 생긴 권리 변동 사항(추가 대출, 소유권 이전 등)은 없는지 확인합니다.

온/오프라인으로 확인사항 꼼꼼히 체크!

기타 유의사항

• 깡통전세 위험 인지: 매매가와 전세가가 비슷한 이른바 '깡통전세'는 전세사기 위험이 높습니다. 이러한 매물은 피하는 것이 좋습니다.
• 중개사 끼지 않는 직거래 주의: 직거래는 중개수수료를 아낄 수 있지만, 전문가의 도움을 받을 수 없어 위험 부담이 큽니다.
• 너무 좋은 조건에 현혹되지 않기: 시세보다 현저히 낮은 전세금 등 비정상적인 조건은 의심해봐야 합니다.

 

전세사기는 꾸준히 발생하고 있으며, 피해 시 회복이 어렵기 때문에 위에서 제시된 예방 방법들을 숙지하시고 모든 절차를 꼼꼼하게 확인하는 노력이 필요합니다. 불안하시거나 어려움이 있다면 법률 전문가나 주택도시보증공사(HUG) 등 관련 기관의 도움을 받는 것을 주저하지 마세요.